В Петербурге недостаток участков под коммерческую недвижимость

05.12.2012 Автор: Рубрика: Жилая

Торги на участки под строительство в Петербурге и Ленобласти издавна стали обычным явлением. Но дело это как и раньше сложное и не до конца урегулированное. Строители предупреждают о способности земляного кризиса, инспирированного нерасторопностью чиновников. Власти успокаивают, что кризиса не будет.

Недостаток территорий

По данным Фонда имущества Санкт-Петербурга, в 2005 году продан 131 земляной участок общей площадью 100,37 гектара. В том числе под жилище — 41 участок. Всего выставлялось на торги 180 участков, считая те, которые до сего времени «в работе». По словам директора Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрея Степаненко, сейчас нет участков, которые бы считались в «непроданных». Есть только «зависшие», по которым имеются обременения со стороны КУГИ.

Земляные участки фактически не продавались в собственность: на аукционах предоставлялось право аренды для серьезного строительства. Исключением стали участки с аварийными зданиями. Они продаются в собственность, и на этом месте можно сходу строить новое здание.

И все таки, как признает А. Степаненко, заморочек с торгами много. Сначала не хватает земли под строительство магазинов, станций техобслуживания, транспортных объектов, производственных помещений. По словам директора Фонда имущества, это происходит из-за того, что комитет по экономическому развитию, промышленной политике и торговле (КЭРППиТ) фактически не готовит документацию на такие участки. Это означает, что через определенное время может сложиться недостаток таких участков. Просто говоря, земли под коммерческую застройку не хватит на всех желающих.

В качестве более броского примера, подтверждающего это, можно привести случай в Столичном районе. Там при торгах за участок, предназначенный под функциональный комплекс, стартовая стоимость была превышена в 5 раз. В среднем же стартовая стоимость выросла, согласно данным статистики, в два раза. А рост цен всегда указывает, что спрос превосходит предложение.

В системе организации торгов есть и другие недочеты. А именно, их нашла Федеральная антимонопольная служба. По воззрению начальника управления недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Миши Евраева, процесс предоставления земляных участков не может быть урегулирован без новых правил землепользования и застройки. Не считая всего остального, он предлагает законодательно ограничивать размеры участков, предназначенных под застройку: «Иначе кто-либо догадается весь город оформить одним лотом». Это, конечно, преувеличение. Но вправду есть опасность, что все участки под застройку в конце концов поделят две-три большие компании.

Битва с чиновниками

Главной неувязкой строители считают низкое качество проектно-сметной документации на объекты, которые выставляются на торги, и огромные сроки ее разработки (до 2 — 3 лет). Ситуация сложилась сложная — она угрожает резким понижением объемов жилищного строительства и ростом цен. Это в итоге ставит под опасность государственный проект «Доступное жилье».

Поменять положение к наилучшему призван не так давно принятый Законодательным собранием Санкт-Петербурга закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в принадлежности Петербурга на торгах». Кстати, над поправками к нему работали и сами строители.

Вице-президент союза строй компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан гласит, что сейчас возможных инвесторов можно интенсивно завлекать к подготовке документов на торги. Ведь они будут в этом кровно заинтересованы: заместо 5% от цены пакета документации они будут получать 10%. А если компания за собственный счет будет проводить межевание территорий — она получит право на компенсацию сверхлимитных издержек.

Председатель комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земляным вопросам Миша Амосов отмечает, что при внесении дополнений в закон депутаты дали возможность строительным организациям, облюбовавшим участки, без помощи других разрабатывать документацию. Для таких застройщиков в закон ввели понятие «потенциальный инвестор» (компания, обязавшаяся участвовать в торгах по определенному объекту). Еще одна поправка поможет избежать проволочек при рассмотрении заявки со стороны исполнительной власти. Заявка должна быть рассмотрена не позже, чем за три месяца.

Вобщем, в городском правительстве огромных надежд на положительные конфигурации в системе торгов не питают. Директор ГУ «Управление инвестиций» комитета по строительству Лев Винник комментирует ситуацию так: «Процесс согласования — гиганский. Потому очевидного роста количества пакетов после принятия поправок в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости» мы не ожидаем. Хотя и не возражаем против самостоятельных разработок строй компаний».

Кто проложит трубы?

Тем временем готовится новенькая схема аукционов, согласно не так давно принятому постановлению правительства «О проведении торгов на право аренды земляных участков в целях всеохватывающего освоения территорий под строительство». Постановление вышло очень вовремя, так как в Петербурге — недостаток инженерно приготовленных участков (ведь без подключения к электричеству, теплосетям, водопроводу, канализации дом не построишь). Силами городка решить эту делему уже нереально.

Новый механизм торгов дол-жен призвать на помощь представителей строительного бизнеса. «Речь идет о территориях, размером более квартала, имеющих в среднем площадь 10 — 15 гектаров, — объясняет 1-ый заместитель председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Николай Крутов. — Осваивать их будут в три шага: подготовка градостроительной документации, инженерное облагораживание и конкретно строительство».

Освеженная система принципно отличается от той, которая именуется «торгами по полному пакету». Определяется территория, которая подлежит всеохватывающему освоению (к примеру, для жилищного строительства). В критериях торгов устанавливают сроки проектных планировок, инфраструктурной подготовки участка и фактически строительства. По словам профессионалов, все это займет 6 — 7 лет. При всем этом будут разграничены земли общего использования и заведены земляные участки под социальные структуры — больницы, детские сады, школы…

Построенные победителем торгов (при техническом надзоре комитета по строительству) инженерные сети передаются в собственность Петербурга. И только после чего инвестор получает эксклюзивное право приобрести в собственность либо длительную аренду участки, где градостроительной документацией подразумевается жилищное либо коммерческое строительство (при этом по кадастровой цены). Участки, определенные под социальную инфраструктуру, будут осваиваться при помощи экономных средств.

Естественно, инвестор должен созидать выгоду. И достоинства у этой схемы есть. Так, следует учитывать, что фаворит торгов, разрабатывая градостроительную документацию и схему инженерной инфраструктуры, готовит участок для собственных нужд.

Означает, он сумеет значительно сберечь на строительстве сетей. Не считая того, инвестор вправе не застраивать полученную землю, а реализовать ее по прибыльной стоимости — ведь цена инженерно приготовленной земли растет практически в разы. И очередной важный момент. Сейчас банки дают приличные кредиты строителям только тогда, когда гарантией их возврата становится земля.

Тут может появиться вопрос: а многим ли строительным компаниям городка будет под силу поднять инженерное облагораживание целого квартала, и даже не 1-го? Ответ профессионалов прост: подготовкой и застройкой таких территорий могут заниматься строй компании, не владеющие сверхкрупными финансовыми способностями. Ведь компании имеют полное право объединяться в синдикаты.

«Мы осознаем, что необходимы 1-ые практические шаги, чтоб найти, нужен ли строительным рынком новый механизм, — гласит Н. Крутов, — потому сначала запустим пилотные проекты. Думаю, одним из первых на торги будет выставлен участок площадью 40 — 60 гектаров — территория Морского вокзала, которая намывается, на Васильевском острове».

Статья прочитана 2 раз(a).

Еще из этой рубрики: