Недостаток складской недвижимости сдерживает развитие бизнеса

10.12.2012 Автор: Рубрика: Жилая

На наиблежайшие пару лет специалисты предсказывают резвый рост рынка высококачественной складской недвижимости, что связано с его высочайшей доходностью – 15–20% и, соответственно, с огромным энтузиазмом зарубежных и российских инвесторов.

Существенную прибыль застройщикам обеспечивают, сначала, острый недостаток площадей, существенное превышение спроса над предложением и высочайшие арендные ставки при щадящей себестоимости девелопмента. К 2008 году можно ждать удвоения роста рынка высококачественной складской недвижимости, но его полного насыщения не произойдет и к 2010 году.

Столичный регион в силу концентрации финансово-экономического потенциала, высочайшего уровня жизни населения намного опережает регионы, хотя и там можно гласить об активной фазе строительства складской недвижимости по мере роста экономики. Так, большие сетевые девелоперы, к примеру Международное логистическое партнерство, “РосЕвроДевелопмент”, ГК “Каскад”, в наиблежайшие 2–3 года хотят выйти на русские региональные рынки для сотворения разветвленной сети складских и логистических центров. Только 700 тыс. из 4 млн кв. м, либо около 18% складских площадей, приходится на высококачественный сектор. Пока столичный регион лидирует и по числу складских площадей высочайшего класса, при этом ставки арендной платы в Москве одни из самых больших в Европе и уступают только Лондону. В то же время русская столица пока имеет меньшее число складских помещений на одну тыщу обитателей (174 кв. м) по сопоставлению с другими европейскими странами.

Сектор складских помещений, расположенных в столичных промзонах, которые относятся к классам В и С, в ближайшее время фактически не вырастает. Это связано с тем, что эти помещения стало нерентабельно реконструировать, и на сей день “вторичный” сектор – не очень увлекательный бизнес, почти во всем из-за того, что земля в Москве очень дорогая. Что касается класса А, то его удел – выход за границы МКАД, в ближнее Подмосковье. Складское развитие снутри городка будет равномерно затухать, количество фур на дорогах никого не веселит, и все идет к тому, чтоб логистику выпихивать из городка. В главном все большие компании – и арендаторы, и девелоперы – работают с сектором класса А. Но, невзирая на завышенный спрос, есть задержки с вводом помещений в строй. Так, в 2006 году было заявлено строительство около 800 тыс. кв. м складов, но, по прогнозам, будет введено приблизительно 450 кв. м. Специалисты разъясняют это беспристрастными факторами, которые, в принципе, находятся в любом виде недвижимости, – это недостаток земляных участков и трудности со строительством. Так, цена строительства вырастает резвее, чем возможность арендатора больше платить за эти помещения. По данным профессионалов, с начала года строительство подорожало на 15–25%, сначала за счет цены арматуры и цемента, которые составляют подложку под складом, другими словами его основную часть. При всем этом арендные ставки еще пока малость притормаживают, хотя в дальнейшем они обязательно возрастут.

2-ая причина – это рост цены коммуникаций, к примеру, подключения электричества. В Столичной области с этим наблюдаются суровые трудности. Личные причины связывают с отсутствием у неких девелоперов высококачественной экспертизы проектов. Как ни удивительно, хотя о собственных планах утверждают солдиные, большие компании, делаются суровые ошибки на стадии проектирования, слабо просчитываются опасности. И это притом, что в строительство вкладываются 10-ки и сотки миллионов баксов, а складской девелопмент все таки проще, чем его другие виды, к примеру, жилая и офисная недвижимость, ритейл.

Принципиальным фактором, влияющим на рост рынка складской недвижимости, является “недопонимание” меж застройщиками и арендаторами. Предлагаемые в промзонах складские помещения нередко не устраивают возможных арендаторов, сначала, отсутствием инфраструктуры и завышенными арендными ставками. В современных же логистических комплексах, в первой категории класса А, обычно, арендаторам предлагаются большие блоки, тогда как спрос приходится на сектор 1–3 тыс. кв. м. Так, по данным компании GVA Sawyer , заявки на 1–3 тыс. кв. м преобладают в высококачественной структуре спроса, составляя 31%, хотя отмечается и значимый рост спроса на площади 5–30 тыс. кв. м. Из-за нехватки не плохих складских площадей, которые удовлетворяли бы запросы клиентов, предлагаются строящиеся и даже проектируемые объекты. Такая тенденция может плохо отразиться на темпах развития разных сфер бизнеса, к примеру розничной торговли, рост которой ожидается в районе 20% раз в год. Спрос на качественные складские помещения, невзирая на активное строительство логистических комплексов, превосходит предложение приблизительно в 1,5 раза. Большие русские и западные компании – “Ростикc групп”, “Благоуханный мир”, “Балтика”, “Пятерочка” и другие строят собственные складские терминалы из-за нехватки современных складов. О планах строительства собственных складов в Подмосковье объявили компании “Эльдорадо” (общей площадью 100 тыс. кв. м) и “Евросеть” (общей площадью 75 тыс. кв. м.).

“Сейчас все стремятся снимать с рынка сливки, другими словами “сажать” арендаторов на 50 тыс. кв. м на долгие сроки – делать в чистом виде спекулятивный продукт, и никто не глядит на пожелания арендаторов уменьшить площадь, продавать наименьшими блоками”, – произнес в эфире телеканала РБК в программке “Недвижимость” директор отдела складской недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков. Сейчас средние арендные ставки на объекты класса А на довольно «темном» складском рынке составляют 115–120 долл. за 1 кв. м в год. Прогнозируется, что, вероятнее всего, в связи с ростом цены строительства арендные ставки на prime properties – самые наилучшие склады – возрастут на 10–15%. Реальный класс А – это помещения, которые подходят самым взыскательным арендаторам, обычно это логистические компании. Затормозить рост ставок может только возникновение суровой конкуренции. В перспективе 4–5 лет всплеск суровой конкуренции на рынке складской недвижимости полностью вероятен. В наиблежайшие год-два уменьшения ставок не ожидается, но, может быть, девелоперы начнут добиваться “наилучшей толики” за счет перехода в некую специфику. Так, если девелоперы захочут сохранить свою доходность, то они будут нацеливаться на более маленьких арендаторов. В принципе, есть проекты, где девелоперы строят как большие склады большенными блоками под сдачу, так и склады таковой формы, которые позволяют сдавать по 2–3 тыс. кв. м.

Опасений относительно того, что, “смотря” на prime properties, серьезно подтянутся цены и в других секторах, специалисты не делят. К тому же, то, что строилось три года вспять и именовалось классом А, сейчас уже по новым эталонам потихонечку перебегает в класс В и будет находится под риском, считает Алексей Новиков. Сидящие там арендаторы, лицезрев более качественный продукт за те же средства, или потребуют понижения арендной ставки, или убегут в prime.

Статья прочитана 1 раз(a).

Еще из этой рубрики:

• 

  Документ, вносящий конфигурации в Федеральный закон «О гос регистрации прав на неподвижное ...

• 

  За последние полгода цена аренды в столичных бизнес-центрах класса А вышла на 2-ое место ...

• 

  ЗАО “Первомайская заря” (Санкт-Петербург) планирует к 2010 году вложить $15-20 млн в создание ...