На днях аналитики «НДВ-Недвижимость» и «Метриум Групп» независимо друг от друга пришли к выводу, что ЮАО обладает самым большим объемом строящегося наиболее дешевого жилья. Проведенный среди экспертов опрос подтвердил эти данные. Впрочем, участники рынка разошлись во мнениях на предмет того, насколько такое предложение может быть инвестиционно привлекательным, ведь далеко не все самое дешевое на входе может дать максимальный рост по мере готовности. Следует учитывать транспортную доступность, экологию и прочие факторы. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

«НДВ-Недвижимость»:

• Больше всего нового жилья продается в Бирюлево Восточном, кроме того, именно в этом районе самые доступные цены. Здесь доля строящегося жилья от общего предложения в Москве составляет около 9,6%. Кроме того, в пределах МКАД именно в Бирюлево Восточном расположены новостройки с самой доступной ценой квадратного метра (121 784 руб.). В основном, в районе реализуются масштабные объекты классов эконом и комфорт.

• Достаточно большой объем новостроек, в которых ведутся продажи, представлен также в районах Раменки, Басманный, Измайлово и Богородское. Доля строящегося жилья в Раменках составляет около 6% от общего объема предложения в столице, в Басманном и Богородском – около 5%, в Измайлове – около 4,6%.

РАЙОН

ЧИСЛО КОРПУСОВ

ДОЛЯ В ОБЩЕМ ОБЪЕМЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО МСК, % (*)

СТОИМОСТЬ, КВ. М/РУБ.

Бирюлево Восточное

21

9,6

121 784

Раменки

13

6

256 848

Басманный

11

5

224 355

Богородское

11

5

181 406

Измайлово

10

4,6

186 799

«Метриум Групп»:

В свою очередь аналитики компании «Метриум Групп» отметили, что апрель выдался активным месяцем на рынке жилья: рынок пополнился двумя новыми проектами, а также несколькими корпусами в составе уже строящихся комплексов. Выход этих объектов оказал влияние на объем и структуру предложения, а также среднюю стоимость. Количество квартир в реализации увеличилось на 15,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра, напротив, понизилась (на 3,3%) и составила 127,8 тыс. руб., сказано в пресс-релизе компании.

Апрель ознаменовался выходом на рынок мкрн «Царицыно-2» - продолжения крупнейшего жилого комплекса в Москве, а также открытием продаж в новых корпусах в уже строящихся проектах: «Некрасовка-Парк», «Большое Кусково», «LIFE-Волжская». За счет поступления такого количества новых объектов, объем предложения экономкласса в Москве за месяц увеличился на 15,5% и составил в апреле около 5 200 квартир.

Наибольшее влияние на рост предложения оказало появление на рынке мкрн «Царицыно-2», в котором было выставлено более 900 квартир в трех корпусах. В результате, доля лидирующего в структуре предложения Южного административного округа увеличилась на 6,1% и составила 77,3%. Второе место по-прежнему занимает ЮВАО, несмотря на уменьшение его доли в объеме реализации с 16,6% до 12,5%. Суммарное количество квартир в новостройках остальных округов едва превышает 10% от общего объема предложения.

ПРОВЕРЕНО

Юг столицы лидирует в сегменте экономкласса

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова подтвердила, что согласно аналитическому исследованию, проведенному ее компанией, 60% новостроек комфорт- и экономкласса Москвы в пределах МКАД находится в Южном АО, по 8% объектов данного класса сконцентрировано в СЗАО, ВАО и ЗАО, а в ЮЗАО доступных новостроек нет вообще.

В свою очередь генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева также подтвердила, что лидером по предложению доступных новостроек является Южный административный округ. Правда, объем предложения эксперт оценила несколько иначе: 45% корпусов, или 85% квартир от всех реализуемых новостроек эконом- и комфорт-классов. На втором месте, о мнению Лебедевой, Восточный административный округ, где реализуется 16% корпусов, или 6% квартир доступной столичной недвижимости, на третьем – СЗАО (14% корпусов и 6% квартир). Эксперт также подтвердила, что по районам лидером является Бирюлево Восточное, где расположено 31% корпусов, или 72% квартир новостроек эконом- и комфорт-классов. Такого же мнения придерживается и заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век» Марина Тимашова.

Представители Группы компаний «СУ-155» представили свой рейтинг следующим образом: больше всего новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве (не считая территорий Новой Москвы) находятся (в порядке убывания) в Чертаново, Царицыно и Ясенево. При этом в «СУ-155» заявили, что в целом новостройки эконом-класса занимают около 3% от общего предложения новостроек в столице. Все остальное – это бизнес-класс и элитное жилье.

«Новостроек в ЮАО много, но экономкласса там нет»

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Антон Северьянов заявил, что хотя наибольшее количество новостроек комфорт - класса по итогам апреля 2013 г. относится к ЮАО – 28 корпусов в продаже, но наибольшее количество корпусов сосредоточено в районе Царицыно (16 корпусов) и Восточное Бирюлево (6 корпусов). Всего в ЮАО предлагается 268,5 тыс. кв. м. Новостроек экономкласса, по словам эксперта, в продаже в ЮАО нет. На втором и третьем месте, по мнению Северьянова, находятся такие районы как Головинский и Строгино, где в продаже находится 10 и 9 корпусов соответственно. Если же рассматривать новостройки только экономкласса, то лидерами окажутся такие районы как Некрасовка – 38,7 тыс. кв. м в продаже и Новогиреево – 10,7 тыс. кв. м.

«Явных лидеров нет»

Одновременно ведущий аналитик компании ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Георгий Новиков заявил, что в Москве нет округа, в котором бы находилось более 3 проектов экономкласса на разной стадии строительства. По его мнению районы Москвы, наиболее насыщенные новостройками в стадии реализации – это Южное и Северное Чертаново, Бирюлево, далее идут Измайлово, на третьем месте - Западное Дегунино, Южное Тушино и Головинский район.

«Лидерство оттянула на себя Новая Москва»

Меж тем генеральный директор «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость» Петр Машаров напомнил, что безусловным лидером по строительству новостроек является территория именно Новой Москвы. «В старой Москве экономкласс, в основном, строится по горзаказу для переселения из сносимых домов, поэтому квартир в свободную продажу попадает на этапе строительства очень мало, – пояснил эксперт. – В основном после получения собственности квартиры в таких домах попадают на вторичный рынок. Тем не менее, как эконом-район можно рассматривать Царицыно – там строятся все новые очереди. И хотя дома монолитные, их все равно можно отнести к экономклассу».

Какие районы наиболее привлекательны для инвесторов?

Эксперты ответили корреспонденту Realestate.ru на этот вопрос по-разному: одни оценили потенциал ВАО как самый высокий, другие рекомендуют обратить внимание на САО, некоторые уверены, что в столице так мало свободного места, что лидировать на этом поприще предстоит Новой Москве.

Север

Софья Лебедева рекомендовала застройщикам присмотреться к районам, в которых в ближайшее время ожидается улучшение транспортной доступности, а также в которых представлено небольшое количество новостроек. «На севере столицы предложение новостроек незначительно, а транспортная система развивается довольно активно, – отметила она. – Например, если судить по схеме развития метрополитена до 2020 года, в период с 2013 по 2015 год в САО, СВАО откроется значительное количество станций метро, транспортная доступность расположенных здесь районов улучшится, повысится их привлекательность для жизни».

Дмитровка и Рязанка

В то же время Георгий Новиков напомнил, что, так как в Москве до сих пор деятельность застройщиков идет вразрез с городскими планами на дорожное строительство, то привлекательных с точки зрения инвестиций в экономкласс районов немного. «Если ориентироваться на планы мэрии по реконструкции автомагистралей, строительству новых станций метро и ТПП, то перспективными можно назвать районы Дмитровского и Рязанского направления, – рассказывает специалист. – В частности, не теряют своей привлекательности (в рамках инвестиционного спроса) район Выхино-Жулебино, а также можно прогнозировать рост цен в Бутырском и в Покровском-Стрешнево».

ВАО

В свою очередь Марина Тимашова считает, что в обозримой перспективе строительная отрасль на территории старой Москвы будет развиваться на фоне влияния двух факторов: утверждение новых правил землепользования и застройки ЦАО и вектор правительства Москвы на реконструкцию и реорганизацию промышленных зон. «Таким образом, строительство жилья массового спроса в пределах МКАД следует ожидать только на территории бывших промышленных зон, значительная часть которых сконцентрирована в Восточном административном округе», – уверена она.

ВЫВОД

Южный округ Москвы всегда считался районом промышленным, не особо чистым в плане экологии, что подтверждали многочисленные исследования экологов, свидетельствующие о том, что в столичном регионе преобладают ветра северо-западного направления, а значит, юго-восток по праву можно считать наименее привлекательным с точки зрения экологии. Нет ничего удивительного в том, что именно юг и юго-восток стали застраивать жильем экономкласса, тогда как элитное жилье и бизнес-класс строили, в основном, в историческом центре или в «зеленых» западных и северо-западных округах. Так сложилось исторически и так есть до сих пор. А учитывая тот факт, что доступное жилье наиболее востребованное, то и его количество в городе на несколько порядков больше. Что же касается инвестиционной привлекательности тех или иных районов столицы, то с уверенностью можно говорить о том, что транспортная доступность и развитая инфраструктура – вечные двигатели строительства. А так как в городе осталось немного места, разве что в промзонах, то вполне естественно ожидать смещения интереса застройщиков за пределы МКАД.

Мария Лукина