20.02.2013 — 19:03
Единый налог на недвижимость: быть или не быть?!
Введение единого налога на недвижимость, которое обсуждается ещё с 2004 года и планировалось уже в начале 2013 года, похоже снова откладывается по ряду причин, среди которых такие, как затянувшийся процесс по постановке всех объектов недвижимости на кадастровый учет, доработка методики определения кадастровой стоимости, а также неоднозначная реакция общественности и оценка экспертов по этому поводу. Новый срок назначен на январь 2015 года, но учитывая нерешенность ряда важных задач он может затянуться и до 2018 года.
В настоящее время для собственников недвижимости предусмотрены налоги двух видов: земельный налог и налог на имущество.
Земельный налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка на местном уровне, выполненной Росреестром. Он равен 0,3 % для земель с/х назначения и предназначенных для использования под жилыми строениями; для участков иных категорий земельный налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости. По ставкам это не сильно отличается от того, что в проекте.Однакосегодня зачастую не учитываются наличие на участке улучшений. Более того, из-за несовершенства существующей системы кадастровой оценки, созданной чиновниками, не редки совсем уж парадоксальные случаи, когда владельцам участка, купленного за 9 млн рублей, приходило уведомление о кадастровой стоимости земли в 250 млн рублей.
Что же касается второго, то «налог на имущество физлиц в России до сих пор находится в архаичном состоянии, — говорит ведущий научный сотрудник Института "Центр развития" ВШЭ Андрей Чернявский. — Оценку имущества для формирования налоговой базы осуществляет БТИ по инвентаризационной стоимости, тем самым владельцы старых и новых квартир ставятся в неравное положение: рыночная стоимость их квартир может быть одинаковой, а налоги, которые они платят, – различаться в разы».Инвентаризационная оценка привязана к стоимости строительства и износу зданий, но не учитывает его месторасположение и рыночные цены. Отсюда - погрешности при начислении налога.
Размер налога на имущество после увеличения в 2011 году сейчас составляет 0,1 % при инвентаризационной стоимости объекта менее 300 000 рублей; до 0,3 % при цене от 300 000 до 500 000 рублей; при цене имущества свыше последней цифры налог составит от 0,3 до 2 %.
Удобство единого налога на недвижимость эксперты не подвергают сомнению. Как правило, недвижимость и земля у физических лиц территориально представляют собой единый объект, поэтому очевидно, что и налог с этого объекта должен быть один. Это несомненно оптимизирует процессы администрирования налога, сократит затраты времени и сил.
Однако при этом налоговая нагрузка на граждан, даже с учетом возможных послаблений со стороны местных властей, может вырасти в 2-3 раза.
Единый налог на недвижимость планируется рассчитывать на основе кадастровой стоимости недвижимости.
Основой реформы налогообложения недвижимости должна стать модель массовой оценки, вещь весьма трудоемкая и затратная. Ее создание было поручено Росреестру. При этом ведомство вправе привлекать на субподряд частных профессиональных оценщиков, что опять таки не исключает ценовой сговор, новые возможности для коррупции. «В России попробовали пойти по такому пути при создании земельного кадастра. Государство разрабатывало методологию, нормативы, Роснедвижимость выполняла функции налогового оценщика. Однако такой подход оказался не бесспорным: земельный кадастр получился не вполне совершенным. Сейчас сделана попытка передать эту работу на аутсорсинг профессиональным оценщикам. Параллельно вводится процедура досудебного оспаривания результатов оценки, механизм имущественной ответственности оценщика. Как это сработает — жизнь покажет. Пока это метод проб и ошибок, такой ползучий эмпиризм», — комментирует вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман.
Минфин обещает, что при кадастровой стоимости принадлежащей физическому лицу недвижимости до 300 млн рублей ставка налога не будет превышать 0,1% для жилья, 0,5% - для иных зданий, 0,3% - для земель сельхозназначения, занятых жилищным фондом, для дачных и приусадебных участков, 1,5% - для прочих земель.
Также власти акцентируют внимание на социальной составляющей реформы. Предусматривается ряд налоговых послаблений. Стандартные, применяемые ко всем собственникам жилья без исключений: за жилье общей площадью менее 20 кв. м налог платиться не будет (т.е первые 20 кв.м жилья налогом облагаться не будут), так же как и за земельные участки площадью меньше 6 соток. Специальные льготы распространяются на отдельные категории налогоплательщиков -инвалидов первой и второй групп, пенсионеров, ветеранов и участников ВОВ- они освобождены от налога на недвижимость при владении жильем площадью до 50 кв. м.
На важность разработки «хорошо выстроенной» системы льгот и компенсаций указывает также эксперт направления «Муниципальные финансы и межбюджетные отношения» Института экономики города Юлия Чалая. «В противном случае пенсионер, владеющий квартирой в центре Москвы, будет обязан платить с нее настолько большие налоги, что ему придется продать свою квартиру» - поясняет эксперт. Такая ситуация, в свою очередь, вызовет увеличение спроса, а следовательно, цен на жилье эконом-класса и, возможно, арендных ставок.
«Вообще, налог на недвижимость — это налог для умного государства, а не для сильного. Наломать дров с этим налогом можно выше крыши. Например, спровоцировать обострение социальной напряженности, если ввести его неграмотно. Недавно в Латвии по требованию банка реконструкции и развития с целью уменьшения дефицита бюджета был одномоментно введен налог на недвижимость, основанный на рыночной стоимости. В итоге во многих городках люди побросали все и уехали в Евросоюз, поскольку бремя оказалось неподъемным», — комментирует один из экспертов по недвижимости.
